DOLGOV PRO: в 2024 году рынок первичной недвижимости выиграет от падения спроса на вторичное жилье до 50%
Москва, 13 ноября 2023 года.Специалисты департамента аналитики и консалтинга брокерского агентства недвижимости DOLGOV PRO проанализировали сделки компании с первичными и вторичными лотами на рынке Московского региона в октябре 2023 года. В сравнении с показателями сентября этого года спрос на новостройки сохранился на прежнем высоком уровне, а на первичное жилье комфорт-класса — вырос еще на 7%. Результаты аналитики показывают, что спрос на жилье вторичного рынка по отношению к первичному находится в стагнации — снижение зафиксировано на уровне около 30%.
Основной причиной увеличивающегося дисбаланса спроса по-прежнему является льготная ипотека, которая доступна только покупателям жилья в новостройках. Данное обстоятельство стимулирует приток все большего количества клиентов на первичный рынок, тогда как вторичное жилье становится менее привлекательным. Так, с августа по октябрь 2023 года спрос на «вторичку» ежемесячно снижался в пределах 10%.
Повышение Центробанком ключевой ставки до 15% и увеличение первоначального взноса подхлестнуло спрос на лоты первичного рынка. Особенно это заметно в сегменте комфорт — +7% к сентябрьским показателям продаж агентства. Клиенты, имеющие одобренную ипотеку, в ускоренном порядке стали приобретать квартиры в новых жилых комплексах.
Одним из драйверов роста спроса на новое жилье во второй половине октября стали обсуждения официальных лиц о «сворачивании» льготных ипотечных программ после 1 июля 2024 года либо изменении критериев для заемщиков, которые хотят оформить ипотеку по льготным программам.
Рынок недвижимости также во многом подвержен сезонности — пик продаж обычно приходится на конец года. Исходя из этого можно спрогнозировать не менее 7 тыс. сделок в Москве в ноябре и декабре, что позволит 2023 году стать рекордным по объему продаж первичной недвижимости — около 65 тыс. сделок, что на 16% больше, чем в 2022 году.
«Тенденция на снижение спроса на квартиры вторичного рынка началась давно, однако сегодня мы фиксируем наиболее резкий спад на данные лоты. Динамика продаж последних трех месяцев показывает, что клиентов на «вторичку» стало меньше почти на 30%, тогда как на квартиры в новостройках спрос находится на самом высоком уровне за 2023 год. В случае сохранения имеющейся динамики спроса на вторичном рынке мы можем предположить, что разрыв спроса на первичную и вторичную недвижимость достигнет 50% уже в I квартале 2024 года. Отмечу, что после бума продаж этого года в начале следующего года стоит ожидать стагнации и на рынке новостроек — на уровне 3-4 тыс. сделок в месяц. При этом стагнации цен не ожидается — особенно явно они могут увеличиться в массовом сегменте: на 20% при благоприятном прогнозе и на 10%, достигнув отметки в 412 тыс. руб. за квадратный метр, при пессимистичном. Это связано с возросшим требованием к продукту комфорт-класса в Москве и, соответственно, увеличением себестоимости строительства. Исходя из этого, предложение комфорт-класса в старых московских границах постепенно сокращается, а цена увеличивается параллельно стадии готовности. В бизнес-классе ожидается более медленный рост — на 5% к концу I квартала 2024 года и еще на 2% к концу, что связано с насыщенностью рынка предложением в этом сегменте», — резюмировал Дмитрий Долгов, генеральный директор брокерского агентства недвижимости DOLGOV PRO.