Что происходит с золотом и недвижимостью? Нужно ли инвестировать в этом направлении?
«Храните ваши деньги…» в недвижимости или драгоценных металлах, хочется добавить вслед за героем одного известного фильма. И то и другое в современных российских условиях актуально и наименее рискованно. Рассуждаем, как сохранять средства выгоднее — купить квартиру или золотые слитки
Снижение курса рубля, повышение ключевой ставки ЦБ и другие драматические события февраля-марта 2022 года подстегнули многих россиян к покупке недвижимости. Так люди спасают свои накопления. Одновременно с этим в России увеличились продажи драгметаллов, государство даже отменило НДС на покупку золотых слитков для физических лиц. Оба актива — недвижимость и золото — считают защитными. Разбираемся, что выгоднее покупать прямо сейчас для сохранения средств.
Что происходит с золотом
Начнем с драгметаллов. Золото — тихая гавань для инвесторов во все времена, традиционный защитный актив во время потрясений в экономике (определимся, что рассматриваем физическую продажу золота, то есть в монетах или слитках, а не биржевую).
Текущие цены. Летом 2020 года купить золото на площадке Лондонской ассоциации рынка драгметаллов (LBMA) можно было за $2 тыс. за 1 унцию (это текущий исторический максимум). С тех пор цена снижалась и составляла к началу 2022 года около $1,8 тыс. Однако на фоне событий на Украине стоимость желтого металла заметно укрепились — на середину марта купить золото уже можно за более чем $1,9 тыс. Некоторые эксперты чересчур оптимистично прогнозируют, что цены за унцию в перспективе нескольких лет могут подняться до $3–5 тыс.
Важно: тенденции для инвесторов. С 9 марта в России отменили НДС на покупку золотых слитков для физических лиц (ранее при покупке золотого слитка в банке покупатели выплачивали налог на добавленную стоимость (НДС) товара в размере 20%). Таким образом государство хочет стимулировать граждан инвестировать в драгоценные металлы, а не в покупку валюты. Банки в начале марта уже столкнулись с высоким спросом на покупку золота в слитках.
При каких обстоятельствах цены могут упасть. Цены на золото постоянно реагируют на рыночную конъюнктуру. Самое драматическое падение курса золота произошло в 1975–1976 годах, когда цены рухнули на 50% (с $195 до $105 за 1 унцию). Что интересно: падение цен началось почти сразу после того, как в США разрешили физическим лицам покупку золота. К тому же золото имеет тенденцию к снижению стоимости на фоне повышения ключевой ставки ФРС США. А такие планы, как известно, у американского регулятора есть.
Что происходит с недвижимостью
Продолжим разговор про недвижимость. Количество договоров долевого участия, то есть сделок с новостройками, в Москве выросло (февраль к январю) на 37%, со вторичным жильем — на 44%. Это говорит о высочайшем спросе россиян на недвижимость на фоне международной эскалации. Люди считают, что недвижимость поможет им сохранить деньги.
Текущие цены. На февраль-март 2022 года цены на вторичное жилье в Москве находятся на максимуме — более 250 тыс. руб. за 1 кв. м по индексу «Индикаторы рынка недвижимости». В феврале зафиксирован самый резкий с 2014 года рост средней стоимости 1 кв. м на рынке новостроек комфорт-класса. За месяц «квадрат» подорожал на 5% и достиг в цене 281 тыс. руб., подсчитали аналитики компании «Метриум».
Важно: тенденции для инвесторов. С 2014–2015 годов рынок недвижимости в Москве рублевый. Это означает, что все ипотечные кредиты и сделки проводятся в рублях. В исторической перспективе (с начала 1990-х годов, когда жилье стало рыночным товаром) рублевые цены планомерно росли, прекращая положительную динамику в моменты кризисов 1998, 2008, 2014–2015 годов. Обратная ценовая картина наблюдается в долларах — с каждым витком падения рубля пропорционально снижается и стоимость жилья в долларах. Важно: за счет стимулирования потребительского спроса и восстановления экономики рублевые цены на жилье возвращались к росту уже в течение года после кризисных явлений. Прямо сейчас в России вновь вводятся меры антикризисной поддержки строительной отрасли, одной из который будет и льготная ипотека.
При каких обстоятельствах цены могут упасть. Инвестиционный аналитик Артем Цогоев называет несколько ключевых триггеров, которые могут повлиять на существенное (до 40% в рублях) снижение цен на московскую недвижимость. Это: 1) глубокие системные экономические проблемы в стране; 2) взлет ставок по ипотеке до 20%; 3) массовые увольнения людей и безработица; 4) рост просрочки по ипотеке до 15–20% (сейчас просрочка менее 1%). Большинства из перечисленных элементов в текущих условиях не наблюдается. Текущие цены на высоком уровне будут поддерживаться инфляцией и высокими ценами на стройматериалы (это означает высокую себестоимость строительства).
Мнение эксперта
Ирина Ушакова, старший директор отдела инвестиций, рынков капитала и консалтинговых услуг CBRE Россия:
– В условиях неопределенности в экономике главной задачей для инвестора является поиск надежного актива с целью минимизации рисков, поэтому недвижимость остается популярным и привлекательным объектом для инвестиций с целью сохранения капитала, особенно в России, где сохраняется волатильность обменных курсов.
Плюсы и минусы инвестиций в недвижимость и золото
Оба актива — золото и недвижимость — защитные, консервативные, обладающие высокой надежностью. В идеале для сохранения средств необходимо покупать и золото, и недвижимость. Недвижимость как актив требует от инвестора большей осмысленности и вовлеченности: необходимо понимать, что делать с квадратными метрами. Один из главных аргументов сохранения денег в недвижимости — «квартира останется в собственности». Согласитесь, это всегда действует успокаивающе.
Однако именно золото больше подходит под определение «ленивый бизнес». Это просто кусок металла, который лежит в сейфе. Тем не менее, на наш взгляд, этот актив также имеет существенные риски по потере стоимости, связанные с международной обстановкой.
Плюсы | Минусы | |
Золото | Низкий (относительно недвижимости) порог входа (купить можно от 1 г) Стоимость привязана к твердым валютам, аналог покупки долларов или евро | Риски, затраты на хранение Дефицит слитков (ряд российских заводов может находиться под санкциями) |
Недвижимость | Возможность использования для собственных нужд (проживание) Вариативность получения дохода (аренда, перепродажа) | Высокий порог входа (высокие цены, недоступная ипотека), необходим рыночный анализ перед покупкой Низкая доходность от аренды (до 5%), капитализация в рублях (выход из актива не ранее чем через пять лет) |
Мнение эксперта
Николай Казанский, управляющий партнер ООО «Коллиерз Интернешнл»:
— Золото и недвижимость — это два типа твердых активов, которые часто используют в качестве альтернативных инвестиций для фундаментальной диверсификации финансовых активов, таких как акции и облигации, или защиты от инфляции. При этом при выборе объекта для инвестиций в первую очередь стоит учитывать текущие реалии, от которых напрямую будет зависеть потребительская стратегия.
Тем не менее качественный ликвидный объект недвижимости, как жилой, так и коммерческой, является не только надежным способом сохранить деньги в моменте, но и позволяет получать стабильный пассивный доход. Более того, как мы наблюдали в течение последних лет, качественная недвижимость максимально устойчива к кризисным моментам.